Mercato immobiliare italiano: è una bolla?

Negli ultimi anni il mercato italiano ha visto, in certe città, una crescita dei prezzi anche importante, è solo una bolla?

Voglio essere diretto dicendo subito: gli investitori non ci credono!

Il mercato del mattone italiano è peculiare rispetto a ogni altro Paese, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate su quasi 35 milioni di unità residenziali censite, oltre 32 milioni risultano possedute da persone fisiche, cioè circa il 92,3%.

Le abitazioni principali (le case in cui il proprietario ha la residenza fiscale) sono quasi 20 milioni, mentre il numero delle abitazioni locate, poco più di 6 milioni, è quasi equivalente a quello delle unità immobiliari tenute a disposizione (es. seconde case al mare o in montagna).

Come ogni mercato, anche quello immobiliare, se lo analizziamo solo per media, ne perdiamo le caratteristiche chiave.

C’è una domanda semplice che permette di capire l’evoluzione del mercato: a cosa servono le case?

Per residenza - propria o di terzi - e per villeggiatura.

E’ sufficiente osservare i flussi migratori per evincere che, ad esempio, città come Milano, Bologna e Firenze vedono aumentare la propria popolazione che pertanto avrà bisogno di più residenze…

Per la villeggiatura invece basta vedere le mete estive e invernali più glamour per anticipare il mercato.

Questo però non spiega ancora niente sull’idea che forse non ci sarà lo scoppio della bolla.

La Banca svizzera UBS ha pubblicato una ricerca sul mercato immobiliare globale confrontando quanti anni di impiego del proprio reddito sia necessario per acquistare un appartamento di 60m2 vicino al centro delle principali città.

Per l’Italia è stata presa in considerazione Milano, e ancorché in Italia i salari medi siano mediamente più bassi, risulta che l’immobiliare del capoluogo lombardo sia uno dei più economici del campione, sono infatti necessari 7 anni di reddito (medio di “skilled workers” nel Paese), contro i 20 di Hong Kong, i 17 di Parigi e i 14 di Londra.

“Nel medio periodo – afferma il report di UBS - la domanda di alloggi dovrebbe beneficiare di uno dei migliori livelli di accessibilità abitativa tra le città europee e di condizioni di finanziamento interessanti, con conseguente aumento dei prezzi”.

“Il graduale ritorno dei grandi eventi e le Olimpiadi invernali del 2026 – conclude il report - probabilmente alimenteranno un'ulteriore domanda”.

Il report parla solo di Milano, ma visto che le olimpiadi invernai si chiamano Milano-Cortina, forse anche la cittadina alpina potrebbe beneficiarne.